地价超过房价数倍 激活北京远郊楼市

当日，北京市国土局共出让3个区域的地块，前两拍并没有掀起多大的波澜，而当延庆地块出让最终被天润诚泽以10.425亿元的总价拍得后，市场随即亢奋起来，弥漫着各种声音：“开发商疯了，延庆要上天!”

地价超过房价数倍

此次延庆区土地出让，受到众多开发商的追捧，竞争异常激烈，这也是楼面地价拍到“天价”的原因。按照专业人士的测算，该地块可售商品房住宅只有3.45万平方米，实际楼面价已经达到4.16万元/平方米，这一价格也让业界瞠目结舌。

一直以来，包括延庆、平谷、密云等远郊区土地入市寥寥，由于地理位置较远，加上交通、配套不足等短板，并不受开发商待见。

此次延庆地块成交后的实际楼面地价达到4.16万元/平方米，这也意味着该项目未来售价至少要达到“6万+”，而区域内二手别墅项目的报价也仅在1.5万~2万元/平方米。

亚豪机构研究总监郭毅介绍，2010年以来延庆区仅新增住宅用地6宗，近两年该区域均未有宅地入市，区域内在售项目寥寥无几，且多为尾盘，唯一一个新盘城建万科城尚未入市。且该区域的成交情况也并不活跃，2016年前5个月，延庆区商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交33套，成交均价1.2万元/平方米左右，其中别墅产品仅有9套成交，成交均价1.3万元/平方米。

在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，目前房地产市场正处于频出的时代，“房价如何变化土地就怎样变化，房价变化以后，一段时间会出现地价的变化。北京的房价今年一直是上升状态，销售也出现回暖，房子卖掉后就有钱买地，开发商预期向好，就会积极拿地。”通州区某住宅项目营销总监在接受中国房地产报记者采访时表示，按照以往的经验，如果一个郊区区域的高价地项目卖不出去，开发商就会停一停，到房价上涨周期再开始推盘提价，但这个过程是否能运作成功还是要看开发商的运作水平。

也有市场分析人士认为，延庆目前的在售楼盘少，品质偏高端，自然环境较好，区域借此时机做好新城规划未来或将形成高端盘的聚集区，类似目前的北京顺义央别墅区，就已经形成了一定的集合效应。

在顾云昌看来，随着北京市区与近郊区可供地逐渐减少，地产开发向外扩张将成为必然。“北京这些远郊区房价低，一直没有发展起来，主要是距离远、交通通勤成本较高。这些远郊区需要很好地规划一下，把新城建设好。”

“边缘地带”的逆袭

北京房地产市场最近10年的快速发展，使原来的房山、大兴、特别是通州等郊区的郊区性质被逐渐弱化，这些区域如今已成为北京楼市的热点成交区域。连北京周边的河北“北三县”、固安、涿州等环京区域也喧宾夺主，成为北京楼市外溢需求的接盘者。而平谷、密云、延庆等北京远郊区却因为其地理位置较远、交通滞后等原因，一度成为被房企遗忘的“边缘地带”。

实际上，北京传统远郊区的发展早已今非昔比，被很多人忽略的一个事实是，在2015年12月国务院就已经批准密云、延庆撤县设区，“延庆县”成为过往。随着本次延庆的诞生，北京的远郊楼市也回归了大众视野。

在一些业内人士的眼中，平谷与延庆等远郊区是目前北京楼市最大的。以平谷为例，目前平谷的住宅成交均价仅为1.5万元/平方米，从链家研究院的历史数据来看，2006年至今，10年间平谷房价翻了5.4倍，年增长率达18.3%。反观海淀和西城作为北京核心重点区域，由于房价基数大，房价增速慢于平谷。而延庆区的房价年均增长率13.8%，10年间，房价翻了3.7倍，截至2016年5月的成交均价只有1.2万元/平方米，增长空间巨大。此次延庆拍出“4万+”后，该区域的房价或将“坐上过山车”。

除了本次在土地市场一鸣惊人的延庆区，其他远郊区中平谷的投资价值潜力也不容小觑。在通州区“北京副中心”的利好作用下，不具备通州购房资格的人群，除了选择“北三县”外，未来向东部郊区顺义和平谷外溢的可能性很大。

值得一提的是，地铁平谷线的敲定，将给平谷房地产市场带来重大利好。平谷线将途经北京朝阳、通

2016年，平谷地铁线是重大的推进项目之一。有分析认为，地铁开通，将带动周边的生活配套发展，改善投资居住环境，推动土地增值，进而助推房价的上涨。多年来，平谷、延庆等远郊区，楼盘去化多以本地居民为主，而这些区域的绿色生态资源丰富，人口密度较低，非常适合宜居，存在发展中高端房地产项目的潜质。

据中国房地产报记者了解，北京城建和北京首开合作开发的平谷某高端楼盘目前均价1.5万元/平方米，在2015年“北京各区域用户最关注的北京楼盘TOP20”中榜上有名。而其价格适中、近地铁、房、自然环境等特点正是购房者所看重的。

近两年来，平谷的土地价格和项目售价也出现了明显的上涨。一些品牌开发商亦看到了这里的机会。如旭辉地产、京投银泰。去年，京投银泰以14.6亿元竞得平谷王辛庄镇地块，地块可售部分楼面价9800元/平方米，商品住宅楼面地价每平方米过万元。当代旭辉墅项目在2015年12月开盘时,推出的洋房产品均价在18500元/平方米。

而房价更低的延庆，在此次拍出“4万+”后，必将带动延庆的各项基础配套的建设。房价上涨预期也将蔓延至整个区域市场。有消息人士称，此次延庆新同一区域内尚未开盘的城建万科城项目，或将受该价格影响，调高开盘售价。