政协委员张鸿铭：楼市“去库存”两大难点待解

政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭

和讯房产消息 “房地产库存的严重性应受到高度重视，”3月2日下午，政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭接受和讯房产采访时强调。

据其测算，如果计入建设已经开始无法退出、又未销售的房屋库存，包括现房及期房全国约为66.72亿平米。如按2015年的销售速度，这些库存大约需要5.19年才消化完毕。

令张泓铭担忧的是，这六十多亿平米的库存，占用的资金总量约达到40万亿。“1/3左右为开发商的自有资金，至少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，约占2015年底全国货币供应量M1的34.91%。”

作进一步的分析，如果这些库存如果一两年内消化不力，部分中短期债务就无法偿还，如果三五年内消化不力，部分中长期债务就开始无法偿还。显然，这会导致金融的系统性风险。如果这种状况同制造业、股市、银行业的种种不景气联动或共振，金融风险陡然提高。

“所以，把化解房地产库存作为国家任务来对待毫不为过。正是因为清醒认识到房地产库存可能带来的潜在风险，在2015年底的经济工作会议中，中央才会用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。”

实际上，在过去的2015年中，高层提出了包括户籍人口城镇化、非户籍人口落户、鼓励投资租赁、扩大公租房适用范围、顺应市场降低房价、取消购买限制的7项政策设想。并先后5次降息降准，通过财税、行业政策等诸多方式促进房地产的全面去地产化。

张泓铭解读称，这些政策，包括同各地的补充政策汇合起来，会迅速地在全国产生正面效应。但以上政策，主要还是体现在需求一侧，作为短期以应形势的紧迫。因此，除了这些政策之外，还可以考虑在供给一侧的调整，作为长期安排。

与此同时，张表示房地产库存中存在易为行业忽视的两大难点，需要密切关注。

一是非住宅房地产。包括商业地产，以及旅游、物流等产业地产。前几年在住宅限购时连续多年加速建设，现在到了产出高峰却遭遇经济下行，以至于普遍过剩。而且用途转变的难度大，库存达到十几亿平米。

其二，三四线城市的房地产库存难以消化。这些城市的产业集聚和人口增长远不及大城市，甚至人口净流出，购房需求增长有限，全国库存达到十多亿平米，消化难度极大。

“在中央和地方化解房地产库存的努力正欲取得成效时，这两个10多亿平米的难点很可能成为全面化解库存的绊脚石，或许成为综合性经济风险的引爆点，也未尝不可能，”张泓铭表示。

他建议，为防范两个难点成为经济风险的引爆点，政府应该准备有相应的应对之策，包括在运用常规对策还不见效的时候，要运用非常规对策。

常规对策包括近期已经出台或将要出台的税收、利率等经济政策，以经济杠杆为主要手段，是符合市场经济规则的。非常规对策，就是在保留这些常规对策的基础上叠加行政动员。

对此，张泓铭阐述陈，“行政动员的主要对象，主要应为实力强大的国有企业，包括房地产非房地产国有企业。运用政治优势鼓励这些企业收购陷于危局、并可能引爆金融风险的房地产或企业。”