金茂投资业绩会：未来寻找机会拓展海外市场

“大股东也比较支持金茂投资在海外的门户城市、旅游度假区，特别是中国留学生和中国游客走出去比较多的门户城市拓展一些项目。”

观点地产 “上海楼盘迪士尼6月份就要开业了，预计每年会带来1600万的客流，也就是平均每天会比之前多4万游客到上海，这意味着上海需要新开40家酒店才能满足这个需求。”

3月21日，金茂投资2015年度业绩会如期在香港举行，金茂投资代行主席李从瑞、行政总裁兼执行董事张辉以及财务总监张润红出现在会场。

而在就2015年业绩表现解答记者的相关问题时，金茂投资管理层在会上说得最多的就是表现最好的上海，而且对即将开业的迪士尼所带来的巨大客流充满了期待。

据金茂投资业绩报告显示，2015年其收入为29.74亿港元，同比上升8%；毛利达到16.67亿港元，比去年同期增加7%。其中酒店板块的收入为21.73亿港元，同比上涨7%。

不过，观点地产新媒体发现，相比收入的增长，2015年金茂投资年度利润却下滑了40%，由2014年的9.07亿港元降到了5.43亿港元，税前利润亦同比跌42%至8.18亿港元。

张辉解释道，目前金茂投资成熟的酒店有5家，新开酒店3家。北京楼盘、上海和深圳楼盘去年都是较为平稳的，主要是由于三亚楼盘的希尔顿酒店和丽思卡尔顿酒店去年分别进行了客房改造和团队的更新，没有跟上整体的销售策略所致。

“因为三亚希尔顿客房改造，去年大概减少了2400万收入，而三亚丽思卡尔顿收入降了1500万左右，主要是三亚市场导致了收益下降2%-3%。”

然而，从年报中公布的数据显示，2015年金茂投资利润的下滑似乎还和其去年9月新开的丽江金茂君悦酒店盈利负增长有关。

2015年丽江金茂君悦酒店入住率仅37.9%，总收入61万元，其中客房收入37万元，即使剔除开业前的筹备费用，丽江金茂君悦酒店2015年盈利收入依然为负16万元。

对此，金茂投资则认为原因在于该酒店的整体包装、策划和宣传推广力度还不够，未能引起市场的关注，并表示后续加大曝光度后，2016年已经慢慢开始显现出效果。

而北京万丽酒店和崇明金茂凯悦酒店两家2014年新开的酒店，进入2015年后收入都已经有了不同程度的提高，“肯定还正处在一个上升的通道当中”。

“得益于上海写字楼市场的整体需求增加和迪士尼的开园，未来一年金茂投资在上海的物业也将成为新的且重要的盈利增长点。”

金茂投资还提及，2015中期业绩会提到的轻资产扩张，目前虽已有尝试，但尚不会成为业绩增长点。

“不可能短期之内就能把一个喜达屋给收过来，但是我们在培养这种轻资产的管理能力，慢慢的小步拓展，但是要稳健，把这个头开好。”张辉笑言。

据介绍，目前金茂投资的轻资产仍处于“试水”阶段，利用此前和众多知名酒店管理公司合作的经验，为一些国内刚开始做信托的企业提供前期的技术咨询和物业管理及设施设备管理的输出。

值得一提的是，对于观点地产新媒体关于未来发展计划的提问，张辉透露，其实金茂投资一直在关注海外市场，“例如纽约、伦敦等金融业比较发达，相对比较稳定的城市”，尤其中国留学生、游客等消费群体较多的海外门户城市和旅游度假区。

“我们关注这些地方的一些酒店乃至其他的一些持有物业的动态，寻找机会……而且，这也得到了其大股东中国金茂的支持。”

以下是金茂中国投资控股有限公司2015年度业绩会现场问答实录：

现场提问：内地提到一个目前比较火热的营改增问题，营改增对商业地产来说会带来什么样的影响或者是机遇？

张润红：对金茂投资来说，营改增是分为两大板块，第一大是以写字楼商业租赁为主的商业地产，称之为租赁业。第二是以酒店为主的生活服务业。写字楼租赁业目前是11%，生活服务业，酒店的业务是定在6%的税率。

对于租赁业来说，相对于5%的税率来说，11%还是有一个明显的提升，但是我们在2011年上海开始推行营改增的时候就做了一些保护性的条款，所有的租赁合同里面都和客户约定，实行营改增之后，增加的增值税由客户承担。

到目前为止，随着营改增步伐的推进，我们和绝大部分客户都完成了保护性条款的确认，客户的反馈是都可以接受。另外如果客户开具了11%的增值税发票，其实是可以用来抵扣他的税收，因为本身金茂大厦里的客户都是属于比较大且正规的企业，都会纳入一般纳税人的范围，所以他们对这个条款的接受程度还是比较高的。

第二，因为本身金茂投资也有5%的营业税，所以和客户之间还有一定的谈判余地。我们也希望能够利用这一次营改增的调整契机，不仅不增加公司整体的税负，反而可以从中获取更好的收益。

酒店板块，目前列入生活服务业之后，税率预计会变成6%，这比原来的5%税率提升不会特别多，加上酒店板块本身向境外支付的管理费、渠道费、采购的原材料费都可以抵扣增值税，所以预计营改增之后对于我们这样的地产租赁和酒店板块不会产生非常实质性的负面影响。

现场提问：上海中心目前已经完工，而且很快就要开业了，在此情况下金茂投资怎么保持在上海写字楼市场中的竞争地位，或者是自己的优势？有哪些措施来保证？

张辉：上海中心总的体量是22万方，锁定客户已经超过了70%。而且因为上海中心是隶属于上海几大国资企业，在这个阶段，没有包括它自用的一部分，可能就是剩下30%。另一方面，现在上海中心还没有真正投入运营，还没通过相关一些消防等的验收。所以说我们预计上海中心剩下的五六万方体量不会对市场产生大的影响。

而在浦东，现在甲级写字楼空置率不到4%，而需求量增长得比较明显，而内资的，特别是金融业这一块，在2015年增长是非常明显的。

我来之前刚签了一单合同，原来签的租金是10.8元每平方米每天，这一次签的合同是15.8元每平方米每天，虽然面积不到700平米，但这说明在陆家嘴(600663,股吧)地区确实有这样的客户有这样的需求。

金茂投资也要不断的强化我们产品的竞争力。比如楼内的客户感受、空气的品质、绿化、服务，我们都在改善。我们有信心，2016年乃至今后，在市场冲击不是很大的情况下实现比较好的稳定的增长。

特别是现在看不到有新的竞品，新的供应量进来，我判断2016年到2017年，金茂投资会平稳地增长，2017年之后可能又会迎来一波比较大幅度的增长。

现场提问：丽江新开的那个酒店营销方面比其他的酒店差一点，那么经营如果有困难，具体困难的地方在哪里？

张辉：因为一家新酒店，一开始都要做一些整体产品的宣传推广，在丽江这个度假酒店的整体包装，策划，宣传，推广方面的力度还不够。我们希望加大一些这方面的力度，让客户能够关注，把互联自媒体的渠道用得更好，这一块应该是要重点加强的。

整体来说，公司、团队，旅行社，OTA，酒店管理公司，它的官和全球的分销系统等等各个渠道上，都要通过比较好的方式，加大对这家单体酒店的宣传、推广、营销、预定、销售的力度。这样的话，在增加收入上，扩大客源上，把这个酒店真正的推广出来。

2015年这方面做得不足，2015年年底加大了力度，2016年现在看效果就开始显现了，我们还会继续关注，做好这份工作。

现场提问：酒店方面，除了三家新酒店的收入下滑了3%。其实去年是不是房价有一个下降的压力？想问一下今年酒店和房价的走势是怎样的？

张辉：其实我们把成熟的酒店5家分成两部分，北京、上海和深圳去年是没有降低的，只是三亚的降低了。

三亚的降低，是因为三亚希尔顿酒店的改造，而三亚丽思卡尔顿酒店在去年和前年的春节期间更换了新团队，没有跟上销售的策略所引起的降低。更主要的是三亚希尔顿的客房改造，大概是减少了2400万元收入，而丽思卡尔顿大概是下降了1500万元左右，收益下降2%、3%，主要是三亚市场。

而其他几个市场，特别是上海第一位的，就是入住率和房价在提升。北京是入住率提升，房价基本上稳定，略有增长。深圳是入住率在提升，房价微跌。这几家酒店，2015年当时的判断是见底了，开始往上走，事实上确实是这样。

随着市场回暖之后，接下来就具备提高房价的条件了，房价这一块要提起来，那才是真正的真金白银，因为这一块获得的收入，按照我们说的转换率的话，95%以上，那一块的增量收入可能绝大多数的都会形成利润，或者是形成我们的可分派收入。

还有一个非常利好的就是迪士尼，现在根据详细的市场调研，可能每年会带来1600万以上的客流量，每天上海就多了4万的游客来入库，就算是两个人住一个房间，2万的房晚数也是不得了的，按照500间房间来说的话，也得再新开40家酒店才能满足这个需求。当然只能是一个预计。

而我们上海金茂君悦成为迪士尼凯越之后签约的定点酒店第一位，这毫无疑问对我们是一个利好。

自贸区就不说了，肯定会继续加大力度，都是一些利好。

现场提问：深圳方面的项目走势呢？

张辉：深圳市场是比较稳定的，也是比较健康的。现在来看，深圳恰恰是中国经济活力比较强的一个区域，它的民营经济、创新等，再加上到香港、广州楼盘的便利条件，我们认为整体未来几年还是比较稳定的市场。

金茂投资的深圳GW万豪酒店，去年同比实现2%增长的基础上，今年也有信心会实现一个同比的增长。

现场提问：在收入方面，2015年上升了8%。主要是受惠于哪一方面的动力？这一方面的动力是否会持续到2016年？

张辉：首先我给你肯定的答案，会的。因为增长8%主要来源于写字楼、商业方面租金收益的增长。对于写字楼，金茂投资签约一般是3年的合同。2015年我们大概续签率是86%，续签价格增长了13%，这个会在2016年有所减低。

而恰2016年也有到期的，又为我们新一轮的价格提升提供有利条件。现在上海中心还没有真正入市，很多客户一开始有点意向想租的，也打消了念头，因为什么时候开业还不知道。这些公司已经计划去年年底或者今年年初就要找办公场所的，比较急，我们就抓住了这一点，我认为后面会继续支撑我们收入的增长。

三亚，我们自己预计2016年的情况和2015年差不多，但是1、2月份三亚的这两家酒店加起来实现了9%左右的增长。

三亚主要的问题是交通瓶颈，游客想去进不去，随着三亚东西线高铁的打通，环岛高速，环岛高铁，三亚凤凰机场的扩建和新机场的规划，这长期是一个利好。因此，三亚这个市场2016年是相对比较稳定健康的。在2015年，它的供应量的增长速度已经比较缓了，但是需求的增长还是超过了16%。

对于新酒店来说，毫无疑问收入肯定还正处在一个上升的通道当中。去年我们北京万丽酒店，2015年相对2014年整个收入增长了69%，丽江君悦酒店的同比收入增长了2000%多。

这主要的几块业务，应该都支撑我们营收的增长，辅助的观光、物业等其他几个业态也会实现增长。金茂投资在上海打造了亚洲第一个空中漫步SKY word项目，如果是迪士尼的观光客人多了，毫无疑问金茂的登高观光和比较新鲜的空中漫步项目，也会吸引一部分的客人来观光。

现场提问：收入在增长，但是税前这个数字比起来还是下降更加多，利润下降主要的原因是来自于什么方面？

张润红：物业增值。去年是14亿港币，今年13亿港币，但是因为这个不是现金行为，只是评估增值部分，所以剔除了这部分以后，我们的净利润同比是增长了355%。

现场提问：酒店这一方面，有很多公司想将酒店资产打包做成REITs，绿地、希尔顿等等都有这样的打算，您是怎么看现在这种酒店资产证券化的一个潮流？为什么酒店的资产会这么受欢迎？

张辉：在房地产行业里，酒店这一块的回报周期是比较长的，收益率比较低。我们做过比较，金茂的酒店资产对标香格里拉、开元以及其他的一些行业内的酒店，收益水平应该是最好之一。

其他的这些企业是酒店资产的业主方，他们有这方面的资产，收益率低也就相当于他的收益回报周期要好长。有一块资产压在手里面怎么办呢？就通过这种资产证券化，尽快用这一块资产拿回部分现金来实现其他业务和规模的增长。

所以说现在很多的业主公司，或者是资产的持有者，在探讨或者走这条路，也就是可以理解了。

现场提问：公司酒店业务发展得很不错，未来有没有计划在哪个市场扩张，或者选择的标准是什么？

张辉：大股东也比较支持金茂投资在海外的门户城市、旅游度假区，特别是中国留学生和中国游客走出去比较多的门户城市拓展一些项目。

比如说纽约、伦敦，金融业比较发达，相对也会比较稳定，中国这些游客、观光的，留学或是出国消费的人群也比较多。所以公司在关注这些地方的一些酒店，乃至其他的一些持有物业的动态，寻找一些机会。这是从重资产角度考虑的。

轻资产方面，因为在业内，金茂这个品牌知名度和认可度还是比较高的，我们成功地和很多最知名的Top 10的酒店管理公司合作，合作过程中我们负责监管和管控。这些酒店管理公司的运营标准、模式，以及优势我们都是非常了解的，因此在产品的策划、定位、设计、建造、乃至到运营阶段，我们都有自己的核心能力。

因此现在国内有很多这些酒店的业主方，特别是规模比较小的，刚刚开始做REITs的这些业主方，都来请我们做一些前期的技术咨询，进而想请金茂做将来的轻资产的管理。

这一块我们还是有这样的机会，前期先做技术咨询，比较谨慎地进行轻资产拓展。这一块现在已经产生收入了，但是规模不大，但是是很好的一个方向。

当然我们也不可能说短期之内把一个喜达屋给收过来，但是我们在培养这种轻资产的管理能力和按照我们自己的战略规划，以及大股东对我们的要求，慢慢的小步拓展，但是要稳健，把这个头开好。

现场提问：所以以后可能会建立一个酒店管理公司的品牌？

张辉：对，因为公司有这方面的人员、能力的积累。观光旅游金茂投资也运营了十几年，另外汽车租赁、物业管理，产品的打造，公司都有一些核心的团队，为以酒店为主业的业态提供一个比较全方位的服务。

这一块的核心能力，业内也都是非常认可的。现在我们负责管理上海金茂大厦这个超高层物业的核心团队，也被邀请去管理北外滩的新华人寿写字楼，还有世博园里的一些新楼的物业管理和设施设备管理输出，这就是我们的轻资产。

现场提问：去年公司说想改成以酒店投资为主的名字，但是其实业绩报告里面说到，2015年的业绩增长主要是因为写字楼和商业方面的租赁增长，所以以后会在酒店业务扩张的同时发展写字楼和商业吗？

李从瑞：公司之所以把原来金茂投资改成金茂酒店，就是希望这个平台专门专注于酒店的管理和运营。另外，按照当时上市的要求，在陆家嘴这个地区，如果有酒店和商业的机会，那么这个将由现在所谓的金茂投资这个平台来做。它的主要任务还是聚焦在酒店这一块，我们对酒店的未来还是充满了信心的。

现有的写字楼业务，公司会继续在这个金茂投资的资产包里面运营好。在上市时跟大股东签订的非竞争协议的框架范围内，也不排除可以做一些商业或者是写字楼的项目。

现场提问：公司有80几亿的贷款，有超过一半是港币的贷款，公司怎么看人民币汇率的波动，怎么看待贷款利率的风险？

张润红：其实公司也一直关注人民币汇率的波动，正在着手从三个方面来进行，公司目前主要的风险还是来自于40亿港币的贷款，我们其实也在一直努力调整负债的币种结构，因为目前有一半的负债是在境外，结合人民币的降息趋势，公司还是在逐渐增加人民币负债的比重，提高人民币的负债比率，通过换汇来支付未来的股息和利息，以达到资产和负债的相对匹配的目的。

当然这个需要充分考虑税收，和国家外汇的影响，今年上半年还会发行人民币的债券，通过增加人民币的负债的币种、结构来进一步调整资产和负债的币种互配的情况。

第二个是汇率对冲产品的价格走势，美元升值的预期比较强烈，相对的金融工具价格也比较贵，公司也会在这个阶段人民币走势趋于平稳的情况下，选择价格合适的对冲产品来对冲汇率的风险。

第三个是集团公司和一些商业银行都开展了自贸区内的双向资金池的业务，这个业务处于央行的窗口指导期，我们会利用窗口比较松的时候，通过自贸区、财务公司的资金池，把境内的人民币换成境外的美元，来偿还境外的贷款。进一步改善目前相对负债和资产币种错配的现象。