企业倒闭后“弃管”小区谁来管 业主该何去何从

八通线双桥地铁站向南两公里，由北京内燃机厂建于2003年的北内双桥小区（资料、团购、论坛）远离公路，十分安静。

张桂荣（化名）是北内厂的老职工，在2005年通过拆迁城里平房的方式购得小区的一套住宅，“当时倍儿漂亮，楼与楼之间有花海，种着玉兰树，一到开花的时候特漂亮。”业主小徐2008年在小区买了一套两居室，看中的也是小区与周围的环境。

张桂荣说，当时厂里有人对小区进行日常管理与维护，“家里有点小问题，打个电话就过来修了，一点儿不用操心。”小徐2008年搬进小区后不久，物业公司进驻，北内厂驻小区的工作人员离开，“物业来的头两年，小区的管理还挺好的。”

2010年是双桥小区的分水岭，在这一年，北内厂倒闭了。双桥小区从原来的“单位管”变成了“物业管”，张桂荣说：“没想到越管越差，像是没人管一样。”

北京存在很多类似小区，因为原企业倒闭等原因无法再对小区进行管理，在社会化物业公司进入后又问题频发。企业倒闭无处找，物业不尽责，小区又该何去何从？

引进停车公司

铲掉绿地、花海划车位

一名居民说，下水道堵塞、楼顶漏雨，都很难找到人维护维修；窗外的草一人多高，几次找到物业，都没有下文。“后来只能我们自己把草清了。业主以不交费的方式进行着抵抗，1.06元每平方米的价格虽然不高，但是因为物业管理不好，很多人都不想交。”

2014年底小区开始停车收费。小徐说，许多居民出现了抵触的情绪，“作为业主，我们最起码得知情，不想不明不白地就把停车费交了。”

不久后的一天早上，小徐的车被划了一条长长的道子，其他许多居民的车都出现了类似的划痕。“我们家三辆车，都被划了。”一名居民说，业主将怀疑的矛头指向了即将入驻的停车公司，“就是一个下马威，这招儿还挺灵，很多人害怕了，只能去交钱。”停车公司表示，划车绝不是该公司人员所为，公司是按照相关规定进行正规收费行为。

停车公司开始划车位，并按照每年1200元的标准收费。住在原北内职工楼4号楼的张桂荣说，1号楼和3号楼之间、2号楼和4号楼之间按照规划应为绿化用地，而现在，2号楼与4号楼间被划满了车位，路侧也划出了车位。

小区院门前的蓝色收费牌上并未写出停车场编号、行业主管部门电话以及监督电话等信息。通过北京市交通委网站查询发现，北内双桥小区并未在交通委备案。

原职工活动室

背着业主被出租

对物业不满的小徐和一些业主开始准备筹建业委会。在调查小区范围时小徐发现一块原本属于小区的面积被划出去了。

双桥小区北侧围墙内，有一栋建筑面积约500平方米的二层小楼。一名老北内厂职工表示，这个房屋是为了照顾北内职工而建设的公益活动公共设施，2008年北内集团总公司通过债权转让2、3号楼时，把该房屋作为小区的配套设施一并交给全体业主和物业公司管理。

移交后，物业公司便在此楼办公。2010年，物业公司搬迁至小区门前的用房办公，这栋原本为平房的建筑也被加盖成二层小楼。“离最近的楼房就十来米，挡着视线，住在前面的业主都很反对。在业主不知情的情况下房子也被租出去了。”

物业则表示，就他们所知，该栋建筑所在的区域并不在小区的范围之中。

遭遇“弃管”小区

又该何去何从

北京首一业主大会工作辅导中心指导部主任、物业管理专家童超表示，对于商品房小区，业主缴纳了土地出让金，地上车位的收入，应该归全体业主所有。部分业主没有缴纳土地出让金，收取的停车费应先补齐物业费中的不足，多余部分分给业主。物业公司因为对停车进行了管理，可以从停车费中进行分成，作为其管理费用。多划车位的行为，需经业主大会同意并得到绿化部门同意。“有业委会的小区，由业委会组织召开业主大会，讨论此议题。没有业委会的小区，应该由居委会组织召开临时业主大会，讨论是否通过议题。”

在童超看来，因企业倒闭破产而遭遇“弃管”的小区在北京并不少见，很多集中在老旧小区中。“有的是根本没有物业，有的是有物业，但都不起什么作用。业主一是通过成立业委会，更换物业，选择新的管家。再就是通过相关部门起到的中介作用，进行沟通解决问题。”

三间房乡政府社区办的工作人员表示，此类因产权单位破产而遗留下的小区，在三间房地区还有一些，或多或少地都存在着物业管理的问题。对于这样的现状，当地居委会等部门只能在其中起到沟通协调的作用。

小徐和一些业主在忙着筹建业委会，他们希望通过业委会的成立，解决小区的种种问题。(来源：北京晚报)

好消息：

目前房产长沙站官方微信（dxhouse）正权威​组建精品买房群，买房人士一定不能错过，我们会不定期邀请业内专家举行买房课堂答疑，在这里，没有解答不了的买房问题，还有抢红包游戏。 关注房产长沙站官方微信（dxhouse），回复“我要进群”， 即可加群，成为其中的一份子。